Publié le 24 Août 2024
Les aides au logement, versées par les caisses d’allocations familiales (CAF), sont conditionnées par la décence du bien selon la loi du 6 juillet 1989. Ce texte stipule que pour bénéficier de ces aides, le logement doit respecter des critères de performance énergétique minimale et être exempt de nuisibles. Les CAF peuvent directement verser ces aides au bailleur, qui les déduit ensuite du loyer payé par le locataire. Cependant, si le logement ne satisfait pas aux normes de décence, les CAF suspendent ces aides jusqu’à ce que le bailleur réalise les travaux nécessaires. Pendant cette période, le propriétaire ne peut pas réclamer ces aides au locataire.
Une affaire récente illustre ce conflit. Le 28 mai 2020, une locataire emménage dans un appartement dont le loyer est de 895 euros. Dès le lendemain, elle demande au bailleur et à un huissier d’ajouter des désordres constatés à l’état des lieux, mais cette demande est refusée. Le 26 août 2020, un inspecteur de salubrité d’Antibes relève plusieurs problèmes dans le logement : porte-fenêtre défectueuse, prises électriques mal mises à la terre, porte d’entrée non hermétique, et des soucis de ventilation signalés par un chauffagiste. Malgré la législation sur la décence, ces manquements sont jugés minimes, mais notifiés comme des infractions au règlement sanitaire départemental. Le service environnement urbain de la ville d’Antibes adresse un procès-verbal au procureur de la République pour d’éventuelles poursuites pénales.
Le 5 mai 2021, la CAF informe le propriétaire que l’allocation est suspendue en raison de la non-conformité du logement. Cependant, au lieu de réduire le loyer, le propriétaire le majorera à 1 169 euros, soit un montant supérieur au précédent. La locataire, bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, conteste cette augmentation. Malgré sa démarche en justice, elle est déboutée en première instance et en appel. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence juge que le logement n’est pas indécent, se basant sur un état des lieux contradictoire et l’attestation du chauffagiste, tout en questionnant la qualification de l’inspecteur de salubrité.
Mme X se pourvoit en cassation. Le 14 décembre 2023, la Cour de cassation rappelle que le propriétaire ne peut pas exiger le paiement du loyer majoré des aides au logement. Elle casse la décision de la cour d’appel et renvoie l’affaire à la Cour d’appel de Lyon, précisant que les questions de décence relèvent de la compétence du juge administratif, selon l’article L. 825-1 du code de la construction et de l’habitation.
